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75家房企去年负债近2万亿 尚未到资不抵债-凯发官网入口
截至4月6日,据wind资讯统计数据显示,沪深两市共计75家上市房企公布了2014年年报,75家上市房企2014年负债合计接近1.95万亿元,同比增长幅度达17.32%。从上述已发布的数据来看,负债增速似乎给已低迷的房企蒙上了更多的压力和风险。
中商产业研究院房地产行业分析师许立永在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,在上市房企负债高的同时,总资产也在以接近相同的速度增长,这75家上市房企的资产总计为2.63万亿元,同比增长幅度达17%,与负债增长水平相差仅0.3个百分点。
许立永说,“2014年,这75家上市房企的平均负债率为74.05%,与2013年同期其平均资产负债率73.83%基本持平。”
据《中国产经新闻》记者了解,在这75家上市房企中,其实负债的规模并不完全一样,超过百亿元负债的房企总计为34家,其中,万科、保利、招商地产负债均超过1000亿元,分别为3925.15亿元、2848.93亿元和1079.46亿元。
另据统计显示,截至2014年中期,资产负债率大于80%房企占15.35%,在70%-80%之间占比为18.32%,60%-70%之间的占比为12.87%。
究竟为何房企背负这么高的债务?中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,房企2014年负债增幅较大,与2014年房地产市场环境有紧密的联系。2014年楼市承压,库存升高,成交量与价格均出现下滑的现象,尤其是三四线城市楼市压力更加明显。房企销售回款明显放慢且销售额下降,为了维持运营,房企短期及中长期借贷增加,导致负债率的上升。
“不过,综合来看,虽然负债总额上升,2014年房企资产总额为2.63万亿元,同比增幅达17%,由此可见房企尚未到资不抵债的情况。”韩长吉强调。
许立永则认为,房企债台高筑,原因主要是由于中国商品房实行预售制,房地产企业账面都有巨额预收款项,房地产行业性质导致负债高。另外2014年房地产市场低迷,开发商普遍采用的高杠杆和高资金成本驱动的以债养债模式,导致房企负债进一步“攀新高”。
值得一提的是,虽然目前房地产面临一些不景气现状,国家也出台了一系列的政策和措施。3月25日,国土部、住建部要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模。3月30日,央行、住建部、银监会调整个人住房贷款政策,二套房贷款最低首付比例降至四成。财政部规定,二手房营业税免征期限由5年改成2年。
许立永表示,房地产企业负债较高并不表示其一定具有高风险,假如房企能拥有良好的存货周转率,就意味着企业销售速度提升,房源不易堆积,资金回笼速度较快,那么企业也不会存在很高的风险。
“从另一方面而言, 2014年末,全国商品房待售面积为62169万平方米,较2013年末增加12874万平方米。较高的商品房库存,使得一旦房企销售不畅,难以回收现金,无论是还债额度还是资金成本都是其巨大压力。”许立永则表示。
事实上,除了上述问题外,房企高负债,对于企业来说也会增加例如财务方面的成本,另外在短期贷款、融资成本等方面也相对较高。
韩长吉,除此之外还会增加企业运营风险,负债率过高显示企业资金链紧张,一旦行情进一步恶化,企业将有破产倒逼风险;
有媒体指出,2014年,个别企业为了偿还近期到期的贷款,房企高层甚至要自掏腰包为其企业输血。而有些企业已经意识到风险值正在走高。鉴于此,部分处在危险边缘的企业2014年通过转让资产的方式减轻资金链负担。
据记者了解,中冶置业将南京巨无霸地王分割出让,万科、龙湖、远洋等房企明确提出将绩效考核重点从销售规模、计划进度转向现金流指标,优化债务结构,提高运营效率,都是面对高债务的应对之策。
韩长吉表示,短期内房企经营模式无法迅速转换。长期来看,未来房企会逐渐改变这种发展模式,由原来的重资产模式转变为轻资产模式,由之前的“快周转、快销售”转变为资产运营管理服务商等。
许立永同时也表示,房企的高负债只是短期的行为,未来企业还是需要优化债务结构,提高运营效率,通过转让资产、出售股权等方式来减轻资金链的负担。
来源 中国产经新闻吧
(编辑者:wanghui)
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